Del UPAC a la UVR: el cambio que rehizo el crédito de vivienda en Colombia

El sistema UPAC, creado en 1972, dejó de existir en 1999. Ese año la Corte Constitucional declaró inexequibles sus pilares y el Congreso aprobó la Ley 546, que creó la Unidad de Valor Real (UVR) y reescribió las reglas del crédito hipotecario en Colombia.

El cambio ocurrió en el peor momento macroeconómico del país en décadas. El PIB colombiano se contrajo cerca de 4% en 1999 y el desempleo se acercó al 20%, mientras miles de deudores veían crecer sus saldos por encima del valor de sus viviendas.

Qué era el UPAC

La Unidad de Poder Adquisitivo Constante nació por decretos del gobierno de Misael Pastrana Borrero, sobre una idea del economista Lauchlin Currie. Su lógica era simple: proteger el ahorro y el crédito de vivienda de la inflación mediante una corrección monetaria periódica.

Durante casi dos décadas esa corrección se calculó principalmente con base en la inflación. El sistema canalizó ahorro masivo hacia las corporaciones de ahorro y vivienda y financió buena parte de la expansión urbana colombiana.

Qué cambió

En 1993 la Junta Directiva del Banco de la República ató la corrección monetaria a la DTF, la tasa de captación del mercado financiero. Cuando las tasas de interés se dispararon al final de la década, el saldo de las deudas empezó a crecer a un ritmo que la inflación ya no explicaba.

La Corte Constitucional intervino en 1999 con varias sentencias. Sostuvo que atar el crédito de vivienda al comportamiento de las tasas de interés desconocía el derecho a la vivienda digna y que el sistema debía estar regulado por ley, no por resoluciones administrativas.

La respuesta legislativa fue la Ley 546 de 1999. Creó la UVR, atada exclusivamente a la variación del índice de precios al consumidor, ordenó reliquidar los créditos vigentes, fijó topes a las tasas de interés remuneratorio y prohibió la capitalización de intereses en el crédito hipotecario.

Las cifras

La reliquidación de los créditos y los alivios a deudores se financiaron con recursos públicos canalizados por el Fogafin. Fue una de las operaciones de saneamiento financiero más costosas que ha ejecutado el Estado colombiano.

• El sistema operó cerca de 27 años, entre 1972 y 1999.
• La UVR entró en vigencia a comienzos de 2000 y sigue vigente.
• El costo total del salvamento del sistema financiero de fin de siglo se estimó en varios puntos del PIB.

El antecedente

La crisis no fue solo hipotecaria. Entre 1998 y 1999 varias entidades financieras fueron intervenidas o liquidadas, y el Gobierno decretó la emergencia económica para financiar el rescate mediante el impuesto a las transacciones financieras, el llamado dos por mil, creado en 1998 como medida temporal.

Ese impuesto nunca desapareció. Se volvió permanente y hoy se cobra al cuatro por mil, un recordatorio fiscal de una crisis que terminó hace más de dos décadas.

Qué queda

La UVR resolvió el problema de origen: el crédito de vivienda dejó de moverse al ritmo de las tasas de interés de corto plazo. A cambio, el crédito hipotecario en Colombia se volvió más caro de originar y buena parte del mercado migró hacia créditos en pesos a tasa fija.

Hoy la mayoría de los desembolsos hipotecarios se pactan en pesos y no en UVR. La unidad sobrevive sobre todo en contratos de largo plazo, arrendamientos indexados y títulos de deuda pública.